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Cosa si deve valutare nella scelta di un mutuo
È utile sapere
Nella sua applicazione più frequente, il mutuo può definirsi il contratto con cui una parte consegna una somma di denaro all’altra che si obbliga a restituire tale importo insieme agli interessi. La sua funzione è quindi quella di finanziamento ossia consentire di avere a disposizione una certa somma di denaro di cui si è al momento privi e da poter utilizzare per finalità diverse: per acquistare casa, per la ristrutturazione o per liquidità.
Nonostante questa apparente semplicità il mutuo ha la fama di essere tra i contratti quello di più difficile comprensione, talvolta criptico o indecifrabile; tale nomea è giustificata dal fatto che costituisce un contratto in cui al linguaggio giuridico si unisce quello, complesso e specifico, della tecnica bancaria.
Se si incontrano difficoltà nella comprensione e se le risposte date dai funzionari non sono soddisfacenti ci si può rivolgere sia alle associazioni dei consumatori, sia al notaio, che daranno le spiegazioni del caso anche prima della stipulazione del mutuo.
Per valutare correttamente la bontà del prodotto è auspicabile avere in anticipo il testo del contratto ma soprattutto le "condizioni generali" proposte dall'istituto verificandone il contenuto.
Un primo dato su cui posare gli occhi è il tasso di interesse. E' sulla base del tasso di interesse, applicato alla somma mutuata, per l'intera durata del mutuo, che si può calcolare quale costo dovrete affrontare per riuscire a finanziarvi.
Si deve in particolare tenere conto che il tasso è costituito da una componente fissa e una componente che muta da banca a banca ed è determinato nel suo ammontare complessivo dal c.d. “Spread” che in buona sostanza costituisce il margine di guadagno che la banca ricava dall'operazione di finanziamento.
In altri termini, al “tasso base” individuato facendo riferimento all'Eurirs (o IRS per i mutui a tasso fisso) o all'Euribor (per i mutui a tasso variabile) la banca aggiunge un costo maggiorato (lo Spread), variabile da istituto a istituto. Il tasso base costituisce la componente fissa del tasso di interesse e rappresenta il “prezzo” pagato dalla banca per ottenere il denaro che presta al mutuatario.
Il tasso fisso prevede un pagamento per interessi che rimane invariato durante tutta la durata del prestito; questo tipo di tasso ha il vantaggio di una maggiore prevedibilità per il mutuatario che in questo modo è posto al riparo da eventuali sorprese sui mercati (rialzi dei tassi) ed è in grado di programmare con maggiore certezza eventuali investimenti nel futuro.
D'altra parte, un simile tasso comporta normalmente una rata superiore rispetto a un mutuo a tasso variabile per consentire alla banca di compensare tramite lo Spread il rischio che le deriva dall'operazione a causa dell'imprevedibilità nel lungo periodo dell'andamento dei tassi e quindi del vantaggio del rapporto. Tale tasso sarà conoscibile nel suo esatto ammontare il giorno dell'atto notarile (nel frattempo sarà possibile solo controllare le oscillazioni dell'IRS di riferimento che sarà quello di durata pari a quella del mutuo).
All'opposto un tasso variabile muta nel tempo in base ad alcuni parametri presi a riferimento e prestabiliti nel contratto: i criteri più utilizzati sono il Libor o l'Euribor. Un simile tasso espone il mutuatario ai capricci e alle oscillazioni dei mercati e si giustifica o quando tale variabilità non è in grado di incidere sulle risorse del mutuatario che ha comunque un margine di manovra per gestire eventuali rialzi dei tassi o quando si adottano soluzioni che temperano tali variabilità fissando un limite oltre il quale il tasso non può salire indipendentemente dall'andamento dei mercati (c.d. tasso cap) o rendendo la rata costante (con prevedibile allungamento dei tempi di rimborso del prestito).
In caso di tasso variabile c'è poi un ulteriore accortezza: spesso viene pubblicizzato un tasso piuttosto allettante ma generalmente si tratta di un “tasso di ingresso” valido solo per i primi mesi cui fa seguito l'applicazione di un tasso “a regime” valido per la restante durata del mutuo ed è a questo che si deve prestare maggiore attenzione.
Altre soluzioni elaborate dalla prassi bancaria prevedono la possibilità di convenire un tasso misto o bilanciato che prevede interessi calcolati in parte con tasso fisso e in parte variabile, secondo valutazioni di volta in volta variabili in base al prodotto.
In ogni caso il mero tasso di interesse, per quanto importante, non è idoneo a costituire un parametro decisivo per il confronto tra prodotti differenti. Più correttamente è necessario fare riferimento al TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che dà conto di quello che è il costo complessivo del mutuo, ossia quello che effettivamente andrete a spendere per essere finanziati. La ragione è legata al fatto che ci sono altre spese da sopportare che possono esservi caricate dall'istituto bancario.
Attenzione a tutte le spese che la banca potrebbe addebitarvi per la gestione del rapporto. Un prodotto conveniente potrebbe in realtà rivelarsi più oneroso di quello che appare a causa di spiacevoli e costose sorprese sottovalutate in sede di confronto tra proposte diverse.
Queste sono alcune delle voci cui prestare attenzione e confrontare nella scelta del mutuo : le spese di istruttoria, le spese di perizia, i contributi alle Casse Previdenziali per il perito, le spese di incasso rata e le altre spese di gestione come le spese per fornire ricevute di pagamenti o il riepilogo delle rate pagate, le spese per la certificazione annuale degli interessi passivi, eventuali commissioni per estinzione anticipata del mutuo che possono essere previste a seconda della qualifica del mutuatario, le spese per la cancellazione di ipoteca.
Le assicurazioni con le quali la banca viene garantita contro il rischio di incendio/scoppio dell'immobile (che rappresenta la garanzia del debito e che la banca pretende che sia assicurato contro i rischi del fabbricato, con vincolo di liquidazione danni a proprio favore) o morte del mutuatario costituiscono un altro costo da prendere in considerazione.
Talvolta sono le stesse banche che propongono questo tipo di assicurazione. Indipendentemente dal fatto che siano più o meno caldamente suggerite dall'istituto bancario, tali soluzioni possono rivelarsi utili per coloro che sono in età avanzata per evitare il rischio che, in caso di decesso, i propri eredi si trovino a dover far fronte alla restituzione delle somme mutate dalla banca, senza essere nelle condizioni per farlo.
Materialmente i sodi sono messi a disposizione del mutuatario o all'atto della stipula del contratto di mutuo oppure dopo che la banca abbia ricevuto dal notaio la documentazione che comprova la costituzione e la irrevocabilità della garanzia fornita all'istituto (l'ipoteca sorge solo con l'iscrizione nei registri immobiliari).
In questa seconda ipotesi la banca può trattenere la somma mutuata sino al completamento dell'intera procedura: poiché bisogna pagare il venditore è necessario preventivamente pattuire che il prezzo sarà pagato solo al momento dell’erogazione del mutuo (circa quindici/venti giorni dopo la stipula dopo il cosiddetto "consolidamento dell'ipoteca") con un bonifico irrevocabile accreditato sul conto corrente indicato dal venditore.
In alternativa può darsi che si ricorra al prefinanziamento: la banca mette subito a disposizione la somma mutuata ma a titolo di prefinanziamento, in altri termini permette al mutuatario di ritirare le somme, anche se non fisicamente presenti sul conto, andando così "in rosso".
Il cliente di conseguenza è tenuto a pagare una commissione di scoperto e gli interessi previsti dal contratto di conto corrente (è opportuno verificarne l'ammontare). Il pre-finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sull’iscrizione dell’ipoteca e dal mese successivo inizia l’ammortamento del mutuo.
Anziché contrarre un nuovo mutuo è anche possibile pagare il prezzo dell'immobile accollandosi il mutuo residuo già esistente. In questi casi l’accollo è cumulativo, per cui la banca acquisisce un nuovo debitore accanto a quello originario nei cui confronti la banca potrà rifarsi qualora chi si è accollato il mutuo non paghi il debito.
La banca deve essere informata dell'accollo che potrebbe comunque rifiutare.
Le garanzie del credito conosciute nel nostro ordinamento sono molteplici; si pensi al pegno su quote/azioni o crediti, ai privilegi speciali e generali, alla cessione dei crediti in garanzia. Nel settore bancario la garanzia per eccellenza è costituita dell'ipoteca, concessa dal mutuatario o da un altro soggetto disposto a garantirlo con un proprio bene (c.d. Terzo datore di ipoteca).
Questa costituisce titolo per soddisfarsi in via privilegiata rispetto ad altri creditori sul bene vincolato una volta che sia stato pignorato, il che permette all'istituto bancario di recuperare coattivamente il proprio credito quando il debitore non paga, prevalendo nei confronti di chiunque (anche rispetto a eventuali terzi a cui il bene ipotecato sia stato alienato).
La funzione del notaio è di consentire l’iscrizione dell’ipoteca, fornendo preventivamente alla banca un’informazione essenziale circa l'esistenza o l'inesistenza sul bene offerto in garanzia di altre formalità pregiudizievoli.
L'ipoteca viene iscritta per un importo superiore all'importo mutuato (di solito il doppio) perché essa non garantisce solo il recupero del capitale mutuato e dei relativi interessi, come stabiliti nel contratto, ma garantisce anche eventuali interessi per il ritardo e le spese della procedura per la vendita all'asta dell'immobile.
Tale importo costituisce il limite massimo del valore riservato alla banca in caso di eventuale vendita all'asta dell'immobile: oltre tale importo nulla spetta al creditore.
L'obbligo che deriva dal mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata. L'ipoteca che lo garantisce, invece, rimane formalmente in vita sino a quando siano trascorsi vent'anni dalla sua iscrizione nei registri immobiliari. Una volta estinto il mutuo dunque non è necessario cancellare l'ipoteca anche se potrebbe essere utile in vista di una successiva rivendita. La sussistenza di un'ipoteca benché non più attivabile potrebbe costituire un intralcio nella successiva circolazione del bene.
Più in generale, a seconda della fonte dell'ipoteca, vi sono modalità differenti per la relativa cancellazione. Nel caso di ipoteca a garanzia di mutuo bancario la cancellazione segue una procedura c.d. “semplificata”, senza costi per il debitore ipotecario, per attivare la quale è necessario contattare la banca a favore della quale l'ipoteca è stata iscritta.
Frequentemente il mutuo viene stipulato per l'acquisto di un immobile (la propria casa di abitazione, un capannone, un terreno o un ufficio per la propria attività professionale).
Contestualmente all'atto di mutuo, si costituisce un'ipoteca a favore della banca quale garanzia della restituzione della somma mutuata. Generalmente questa ipoteca viene costituita dallo stesso mutuatario proprio sull'immobile che acquista con le somme messe a disposizione dall'istituto finanziatore.
Esistono tuttavia anche ipotesi in cui il garante è un soggetto diverso dal mutuatario e accetta di costituire un'ipoteca su un proprio bene per garantire la restituzione delle somme che la banca mette a disposizione del mutuatario medesimo. In questo secondo caso abbiamo la figura del terzo datore di ipoteca (ad esempio un genitore costituisce un'ipoteca su un proprio bene per finanziare una società con la quale il figlio esercita la propria impresa).
È poi possibile che la banca, per tutelarsi, richieda la costituzione di altre e diverse garanzie come una fideiussione.
Ciò capita ad esempio quando la banca ritenga che il debitore possa non essere in grado di pagare regolarmente tutte le rate del mutuo; dall'altra parte la stessa normativa in materia di credito fondiario di cui agli artt. 38 e seguenti del testo unico bancario, consente di concedere mutui per importi anche superiori all'80% del valore dell'immobile offerto in garanzia, fino a finanziare il 100%, ove siano prestate - per la quota eccedente - garanzie ulteriori (ad esempio garanzie dello stato – Consap o una fideiussione da parte di terzi).
Nel caso della fideiussione occorre tenere presente che anche questa garanzia ha dei propri costi e richiede che siano valutati e predeterminati bene, fissando importo e durata della garanzia e ricordandosi che, a differenza del terzo datore di ipoteca, il fideiussore è responsabile per il debito garantito con tutto il proprio patrimonio.
La tematica relativa agli immobili pervenuti per donazione è particolarmente sentita nel settore immobiliare e ancora di più in quello dei finanziamenti. Spesso le banche sono restie a concedere mutui quando vengono offerti in garanzia immobili oggetto in passato di donazioni a causa della tutela che il nostro ordinamento riserva ai legittimari (figli, coniuge e ascendenti) del donante nei confronti dei terzi.
La circostanza che questi soggetti possano, a determinate condizioni, recuperare il bene fuoriuscito dal patrimonio del donante, come se mai fosse stato ipotecato, anche quando il donatario lo abbia a sua volta alienato costituisce spesso per gli istituti bancari motivo di apprensione sufficiente per negare la finanziabilità dell'acquisto. È per questo fondamentale valutare con il notaio la situazione e il contesto specifici della vicenda donativa al fine di individuare la soluzione che possa sbloccare quest'apparente impasse.
La legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e relativi oneri accessori (spese di istruttoria bancaria, costi della perizia, imposta sul mutuo, costi dell'atto notarile di mutuo), pagati per mutui ipotecari stipulati per l'acquisto dell'abitazione e/o per interventi di recupero edilizio. Questa possibilità di abbattimento dell'onere fiscale va dunque eventualmente esaminata con attenzione.
È importante sapere che gli interessi, le spese di istruttoria e la parcella notarile sono detraibili dalle tasse secondo agevolazioni introdotte nel 1998. La detrazione è possibile nel limite del 19% del valore degli interessi e di queste spese: detrazione significa che lo Stato le considera alla stregua di tasse già pagate.
