Compravendita immobiliare: cosa sapere

Acquistare un immobile per chi non conosce il settore o non ha pregresse esperienze potrebbe rivelarsi una vera avventura. Per evitare sorprese e affrontare il percorso con maggiore consapevolezza è bene tenere presente pochi ma semplici punti di riferimento.

  1. Se la trattativa è diretta
  2. Il contratto preliminare d'acquisto redatto dal notaio
  3. Quando trascrivere il preliminare
  4. Acquisto tramite agenzia immobiliare
  5. Preliminare: dove registrare il contratto e chi lo deve registrare.
  6. Spese e tasse: chi paga il notaio e chi paga l'agenzia?
  7. Prima di comprare

 

Trattativa diretta

Una volta scelto l'immobile è necessario procedere con le dovute verifiche circa la bontà dell'affare prima di legarsi con impegni da cui potrebbe essere difficile svincolarsi.

Una buona soluzione, anche per gestire le pressioni cui potreste essere sottoposti, è quella di ricorrere al contratto preliminare (gergalmente chiamato anche  “compromesso”): in questo modo si può fermare l'affare mantenendo un certo margine di manovra e dandosi il tempo necessario per effettuare tutte le verifiche necessarie per accertarsi che quanto sarà trasferito possa costituire legittimamente oggetto di una valida transazione, abbia tutte le caratteristiche per assolvere alla propria funzione e sia libero da vincoli o pretese di terzi (servitù, diritti di prelazione e simili). Così anche per il venditore il preliminare potrebbe essere utile per avere il tempo di cercare nel frattempo un altro immobile senza perdere la possibilità di vendere.

Fatta eccezione per le ipotesi di immobili in corso di costruzione i quali sono sottoposti a una disciplina speciale volta a tutelare chi compra, in genere non è necessario che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio anche se ciò è consigliabile per una serie di benefici che solo il preliminare “notarile” è in grado di assicurare.

Un semplice contratto preliminare infatti obbliga le parti alla futura conclusione del contratto ma non impedisce al promittente venditore di alienare a terzi accettando l'offerta di questi ultimi. A quel punto l'unico rimedio che rimane al promissario acquirente è agire per il risarcimento del danno.

Ebbene, il preliminare notarile dà un vantaggio non indifferente: la trascrizione del contratto nei pubblici registri immobiliari dà infatti la possibilità, entro un certo periodo di tempo, di prevalere rispetto ai terzi; in altri termini Il terzo che non abbia trascritto il proprio contratto preliminare o che abbia trascritto il preliminare o il contratto di trasferimento dell'immobile, ma dopo la trascrizione del vostro preliminare, non potrà opporvi alcunché.

Nel caso in cui si scegliesse di non ricorrere al notaio, è comunque assolutamente consigliabile rivolgersi allo studio, non solo per sapere dove e come registrare il preliminare di compravendita ma soprattutto per verificare la bontà della scrittura che si ha intenzione di firmare: c'è un contento minimo che è necessario rispettare, senza contare che quando si parla di contratti e vincoli giuridici l'improvvisazione può rivelarsi pericolosa.

È frequente infatti che le bozze di preliminare contengano clausole che avvantaggiano eccessivamente la controparte (spesso l'impresa costruttrice) o che limitano i diritti del promissario acquirente (come la stessa scelta del notaio che cesserebbe di essere quello di propria fiducia).

In altri casi, invece, si verifica l'ipotesi opposta, ossia il preliminare non contiene clausole che nel caso specifico potrebbero rivelarsi molto opportune (ad esempio la validità del contratto non viene condizionata all'erogazione del mutuo obbligando in questo modo il promissario acquirente alla sottoscrizione del definitivo senza eccezioni di sorta).

E se si volesse bypassare il preliminare del tutto, il notaio rimane comunque utile: può essere comodo affidargli delle indagini preventive di tipo catastale o ipotecario se ritenete opportuno chiarivi alcuni dubbi così da evitare sin dall'inizio di intavolare con la controparte delle trattative che, una volta giunte a uno stadio avanzato, potrebbero ritorcersi contro di voi.

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Il contratto preliminare redatto dal notaio

L'opportunità di ricorrere al preliminare redatto da notaio dipende da diverse variabili: è sicuramente consigliabile quando gli investimenti che l'operazione implica sono ingenti o quando la controparte non gode appieno della vostra fiducia.

Generalizzando i vantaggi connessi alla redazione del preliminare con atto notarile possono così riassumersi:

  1. possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari: la trascrizione in questo contesto assume una funzione c.d. “prenotativa”; in altri termini dopo la trascrizione del preliminare eventuali atti di disposizione posti in essere da parte del venditore (vendite e alienazioni in genere, costituzioni di diritti reali quali ipoteche a favore di terzi) e trascritti o iscritti successivamente non possono pregiudicare il promissario acquirente, che potrà acquistare il bene libero da vincoli. In un certo senso è come se con il preliminare il promissario acquirente si “riservasse per il futuro” l'immobile nello stato cui si trova al momento della trascrizione del contratto preliminare.

Secondo gli stessi principi, eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita o pignorarlo pretendendo di opporvi tali gravami pregiudizievoli.

  1. Maggiore tutela in caso di inadempimento degli obblighi da parte del promittente venditore: in questa eventualità i crediti del promissario acquirente che derivano da tale inadempimento (ad esempio restituzione delle somme già versate) sono garantiti automaticamente con un privilegio speciale sull'immobile. Ciò significa che il promissario acquirente potrà aggredire l'immobile in un eventuale un giudizio esecutivo soddisfacendo le proprie pretese con prevalenza rispetto agli altri creditori (salvo eccezioni), secondo un meccanismo simile a quello che regola le ipoteche.

Senza dimenticare che l’intervento del notaio consente di evidenziare subito eventuali problemi per il trasferimento del bene, problemi che diversamente emergerebbero solo dai controlli eseguiti nel corso dell'istruttoria per il contratto definitivo.

Questo significa guadagnare tempo: è inutile fissare nel preliminare una data per la stipula del definitivo, rivolgersi al notaio in prossimità della scadenza convenuta e poi scoprire che ci sono profili - della più varia natura - ancora da sistemare che richiedono l'intervento di tecnici e ulteriori tempi di attesa.

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Quando è consigliato il preliminare redatto dal notaio

Date le premesse, la trascrizione del preliminare - possibile solo tramite con un atto notarile - si può rivelare consigliabile in diverse ipotesi (al di fuori delle quali vale comunque la pena confrontarsi con il notaio):

  • il venditore è un imprenditore fallibile;
  • tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo è necessario eseguire lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni o condoni, finanziamenti, altro;
  • quando per ragioni diverse, quali la necessità di recuperare le somme occorrenti per l'acquisto definitivo, intercorre un lungo periodo tra il preliminare e il definitivo; ciò potrebbe indurre il promittente venditore a violare il contratto e accettare altre offerte sopravvenute più vantaggiose che lo mettano comunque al sicuro da un eventuale azione per il risarcimento del danno;
  • quando viene versata una caparra di importo elevato e non ci sono sufficienti certezze circa la restituzione di quanto dovuto dalla controparte, in caso di inadempimento, anche per la presenza di eventuali altri creditori.

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Intermediazione immobiliare: se c'è un mediatore

Quando vi rivolgete ad un agente immobiliare il consiglio è quello di pretendere massima serietà e disponibilità, diffidando ovviamente da quanti non risultino iscritti presso la camera di commercio esercitando abusivamente l'attività, senza avere quindi diritto alle relative provvigioni.

Un agente immobiliare di qualità si riconosce in base alla sua disponibilità nel darvi assistenza: un buon agente immobiliare non si limita a mostrare l'immobile e a mettere in contatto le parti ma si adopera perché l'intera procedura si dispieghi in modo lineare e nel più breve tempo possibile.

L'agente immobiliare deve essere in grado di dare risposte esaustive alle vostre domande preliminari circa le condizioni del bene, la proprietà, la situazione catastale, urbanistica, gli impianti e i consumi energetici.

È chiaro che sarà solo il notaio a effettuare i controlli necessari al trasferimento ma un agente immobiliare di qualità e consapevole del proprio ruolo deve essere in grado di recuperare e fornire tutta la documentazione richiesta, verificare che la stessa da un punto di vista formale sia corretta e completa (per esempio la consegna di attestati di prestazione energetica senza indicazione corretta dei dati catastali, atti di provenienza incompleti sono indice di scarsa professionalità).

Insomma, un vero agente immobiliare non si aspetta che sia il notaio a richiedere tale documentazione o peggio ancora che il notaio debba rivolgersi alle parti con conseguente dilatazione dei tempi fisiologici per la conclusione dell'operazione.

In un certo senso un buon agente dovrebbe conoscere bene quello “che mette in vetrina”: per questo è in grado di anticipare le richieste dello studio notarile anche per quanto attiene al profilo della regolarità urbanistica (condoni, licenze, altro), dell'agibilità, del pagamento delle spese condominiali predisponendo quanto necessario a tale fine, evitando così che l'acquisto dell'immobile si traduca per le parti in una specie di estenuante lavoro “part time”.

Iniziate quindi con il chiedere le planimetrie e la documentazione catastale e verificate che l'immobile corrisponda esattamente a quanto rappresentato nella planimetria. Richiedete una copia dell'eventuale regolamento di condominio per evitare sorprese (come per esempio limiti al godimento dell'immobile o servitù), date una prima lettura all'atto di provenienza con cui il vostro venditore a sua volta acquistò quanto trasferito, verificate lo stato degli impianti e fatevi consegnare copia delle certificazioni di conformità a legge.

Anche in questo caso valgono le indicazioni sopra riportate: non lasciatevi prendere dalla foga e dalla pressione cui sarete sottoposti. I moduli predisposti vanno sempre letti attentamente in ogni loro singola parte in quanto una volta sottoscritti si tradurranno giuridicamente in veri e propri vincoli.

Sottoscrivere una proposta di acquisto non equivale semplicemente a manifestare un generico interesse per l'acquisto dell'immobile obbligandovi piuttosto in modo irrevocabile, seppure per un tempo predeterminato, nei confronti sia del venditore sia dell’agenzia.

Una volta che la vostra proposta viene accettata dall'acquirente sarete giuridicamente obbligati a stipulare il definitivo e dovrete rispettare quanto previsto negli accordi: eventuali cambiamenti non dipenderanno più solo da voi e potranno essere effettuati solo con il consenso della controparte, a nulla rilevando che vi troviate in una situazione di difficoltà sopravvenuta o siano cambiate le condizioni che vi avevano inizialmente spinto a buttarvi nell'affare.

Ecco perché occorre sempre controllare, anche tramite il notaio, l'eventuale presenza di clausole abusive o particolarmente onerose o valutare se sia opportuno inserire nuove clausole per tenere in considerazione la specifica situazione in cui vi trovate.

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Preliminare: dove registrare il contratto? chi lo deve registrare?

A seconda delle diverse ipotesi sopra illustrate cambia il soggetto che è tenuto a registrare il contratto preliminare. Ove si faccia ricorso al notaio sarà questi a provvedere alla registrazione quale sostituto d'imposta per le parti dell'atto.

In caso di mediazione da parte di un'agenzia, l'agente immobiliare sarà ugualmente tenuto per legge alla registrazione della scrittura stipulata a seguito della attività svolta per la conclusione dell'affare.

Nell'ipotesi in cui l'atto non sia formalizzato dal notaio o la scrittura non sia conclusa tra le parti a seguito della mediazione di un agente immobiliare, saranno le parti stesse a dover provvedere alla registrazione del contratto recandosi in un qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate, versando le imposte dovute.

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Spese e tasse: chi paga il notaio e chi paga l'agenzia?

Non c'è una risposta univoca a questa domanda: l'art. 1475 c.c. Prevede, per quanto attiene alla vendita, che le spese del contratto sono a carico del compratore ed è questa la ragione per cui è questi ad avere diritto di scegliere il notaio incaricato della stipula dell'atto. In queste spese sono ricompresi sia gli onorari notarili sia le imposte e tasse dovute allo Stato.

Tuttavia è fatta salva la possibilità di accordarsi diversamente (come può accadere quando si tratti di un immobile che non ha mercato o di scarsa appetibilità).

Per quanto riguarda l'agenzia immobiliare è invece previsto che la provvigione debba essere pagata da entrambe le parti quando l'affare è stato concluso grazie all'opera del mediatore. La misura e la proporzione delle provvigioni dovuta dalle parti può tuttavia variare in base ad accordi intercorsi tra le parti e il mediatore. Se infine i mediatori sono più di uno, ciascuno ha diritto a una quota della provvigione.

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Prima di comprare

Nella fretta che spesso caratterizza chi si butta nella ricerca dell'affare o della casa dei sogni spesso ci si concentra per lo più sull'abitazione senza prestare adeguata attenzione al mutuo. La conseguenza può essere quella di ritrovarsi proprio sul più bello senza la certezza di potersi permettere questo passo così importante. Il consiglio quindi è quello o di sottoscrivere una proposta o un contratto preliminare solo dopo avere ottenuto la delibera del mutuo dal proprio istituto o di inserire una condizione in forza della quale l'accordo raggiunto potrà considerarsi efficace solo quando interverrà la predetta delibera entro un predeterminato periodo di tempo.

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Per approfondire: 

https://www.notariato.it/sites/default/files/Le_guide_per_il_cittadino_Acquisto_in_costruzione_set_14.pdf

https://www.notariato.it/sites/default/files/Le_guide_per_il_cittadino_Acquisto_certificato_set_14.pdf

http://www.notaries-of-europe.eu/index.php?pageID=12641